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沿街商业建筑设计,六招让你成专家!
编辑: 成都设计院       时间:2019-06-22字体:[] 公司新闻

沿街商业设计从属于住宅区设计之中,之前很少人关注,但在“新常态”的今天又成为各大房企挖掘利润的重点区域。商业建筑设计有流线组织•●、立面设计•●、广告设计•●、广场设计……好多啊,好复杂,搞不懂。亲,一句话商业建筑设计就是用华丽的设计把人吸引过来买东西(够简洁吧)。什么听不懂?没关系,继续往下看,看完了保证你就是沿街商业建筑设计的“砖”家!
想要做好商业建筑设计,首先必须要了解各个商铺的价值。
设计的目的就是把自己家的“货”卖出去,首先对“货”进行整合梳理,看清哪些是好“货”,哪些是次“货”,不然会赔钱的哦。

一•●、哪类商铺最值钱? 商铺的基本原则:

1•●、有内街的商业,直接沿街面的(第一层皮)商铺价值最高,最内侧(第三层皮)商铺价值次之,中间(第二层皮)商铺价值最低
“一层皮”•●、“二层皮”•●、“三层皮”???设计跟“皮”有什么关系。没关系,后面有详解
2•●、一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低
当设有双首层处理的负一层商铺以提高售价时,负一层商铺价值仅次于一层商铺。
高度越高,商铺价值越低。双首层的地下一层是个例外,仅次与一层商铺
3•●、转角商铺和小区入口商铺价值高于其它位置商铺
横向商铺价值跟哑铃一样,两端价值高,中间价值低。
高大上的设计跟哑铃也能扯上关系,佩服我吧
4•●、靠近交通核商铺价值较高
记住交通核是太阳,越是靠近,商铺价格越“热”

二•●、商铺设计4大关注点

知道了每个商铺的价值是第一步,如何实现这些价值是设计的第二步
1•●、流线设计
① 人流的引入和组织是商业建筑设计的根本,人流组织的价值远大于某一个商铺价值
流线设计是整个商业建筑设计的“头等大事”,某一个商铺的价值只是“一丢丢”
② 路线组织需形成环路,避免端头路和端头铺
路线要成环形设计,出现端头路或者端头铺可就不好了!
③ 沿街商业避免断铺,保证商铺连续性(相对于综合型商业,沿街商业一般无主力店支持,人流引导性较弱,所以尽量避免段铺,保证商铺连续性)
沿街商业不能形成断铺,人流会回流或者分流,后面的铺会“cry”的
④ 二层及二层以上商业的竖向交通尽量用电梯或扶梯
人都是懒的哦,往上楼一定要用电梯或者扶梯哦
⑤ 人流与货流分开
这个就不用说了
2•●、广告设计
① 广告展示是商业建筑价值的体现,每一间商铺都要有自己广告展示位置
   商铺卖的很大一部分价值就是广告展示,那必须要好好设计
② 景观电梯•●、扶梯等人流集中的地方是最好的广告展示,所以需外置
③ 在人流集中的地方可以增设广告指示标志(第一它可以引导人流,第二广告指示标志也可以产生利润)
这是可以“挣钱”的哦,一般人我都不告诉他
3•●、商铺设计
① 控制商铺面积是控制总价的手段,重点商铺的单价对整个商业街定价有参照作用,两者需平衡考虑。
商铺单价具有“跟风性”往往以同地段商铺为基准,我们可以利用这个特点对重点商铺进行处理,提高产品利润。如:转角铺100㎡卖2万/㎡,中间铺100㎡卖1.5万/㎡,如果我们将转角铺在可能的前提下划分为两个50㎡的铺,因总价影响,单价变为2.2万/㎡也是可以接受的,中间铺在“跟风性”的影响下可变为1.6或者1.65万/㎡,记住中间铺的数量很多,因此产生的总利润值是可观的。
② 主力店是商业前期招商的重要手段,在转角或者入口处需考虑商铺合并成主力店的可能。此处的主力店只是一般店铺面积大点,昭示能力强点,跟综合商业的主力店不具有可以比性。
③ 三层及以上商铺一般是目的型消费,需交通和赠送支持。一•●、二层商铺把人流都“抢”光了,三层及以上商铺没有“硬货”是很难销售的。
4•●、其它
商业建筑设计目的是实现产品的利润,下面几个方法可以显著提高产品溢价。

三•●、4招让商铺卖出好价钱

商业建筑设计目的是实现产品的利润,下面几个方法可以显著提高产品溢价。
1•●、增加层高,可改造增加使用面积:业主是上帝,为业主服务是每个设计大湿的天职
a.利用各地方规定商铺层高的上限,尽可能为业主增加改造的可能性
b.利用地库高差为业主提供额外的使用面积

 

利用层高
做法:
在满足商业层高规范要求的前提下,加大商铺的层高,使用户可自行将室内空间分隔为两层,以此增加商铺实际可使用面积。
优点:
1.显著增加商铺实际可使用面积
2.经合理的室内设计可增加商业空间趣味
适用类型:
对商业层高要求较为宽松的个别地区。

 

2•●、增加后院
(利用住宅和商业退距赠送后院,后院围墙同时是小区围墙降低成本,这种后院对于餐饮•●、超市等业态有重要作用)
哪怕一点点空间也要为我们创造利润

 

3•●、利用车库无用空间,赠送商铺储藏面积
(特别是二层商业面积较小,可以通过楼梯赠送车库面积)
妈妈再也不用担心地库的无用空间了

 

4•●、赠送天井“偷”面积

 

5•●、增加商业的外摆区
(商业外摆区是商业面积的一种拓展,也是商铺广告,对人流有引导作用,特别是对于有景观资源的商铺,这种外摆区的价值高于室内商铺价值,图例中利用停车位置换外摆区)

 

 

四•●、商业平面设计

商业建筑的平面设计是整个商业价值实现的基础,每个细节考虑都是设计师思想的体现。
1•●、三层皮商业中有直接沿街面的商铺价值最高,最内侧商铺价值次之,中间商铺价值最低
(直接面向街面的商铺,人可以在路上直接看到,所以价值最高;最内侧商铺人流只能从“第一层皮”的“缺口”看到,价值次之;中间商铺只有当人流进入内街转过头后才能发现,价值最低。商铺面积的大小也根据商铺价值大小递减)
商铺的价值根据人能看到商铺的便捷性变化,价值高的商铺面积可以适当放大

 

2•●、一层商铺价值最高,二层商铺较低,三层及以上楼层商铺价值低,需配置直达电梯以及赠送露台面积(采用层层退台的方式)才能进行销售

 

3•●、一拖二商铺楼梯需放置在价值低的地方
(转角的三角处留1.2米左右楼梯平台处理锐角空间)

 

4•●、一层预留楼梯梁
(分层销售时需预留室内楼梯梁便于业主后期改造,做到可分可合,做到销售方式的灵活转换)

 


5•●、商业转角及入口等空间都是整个商业建筑的节点,需重点处理
(转角商业建议采用一拖二形式,两边商业建议采用分层销售。因为有直达电梯,有条件做三层商业,提高容积率;转角商业都有转角或者退让形成“八字”入口,并在端头处有电子屏•●、电梯间•●、门卫对景。)

 

 

 

 

 

三层皮商业转角入口

 



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